移动POS机：购买商品房层高不够无法采取补救措施，开发商应当支付违约金

购买商品房层高不够无法采取补救措施，开发商应当支付违约金

2020年6月13日，郭某某及文君公司签订《商品房买卖合同》，出卖人即文君公司为甲方，买受人即郭某某为乙方。《合同》第一条、第二条中约定：“商品房坐落于高新区东侧、北华路北侧建发小区14号楼-1-111，建筑面积42.44平方米，套内建筑面积29.39平方米，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为8366.47元，价款为355073元。”甲方还应按商品房价款的10%向乙方支付违约金。”《附件六：补充合同》(以下简称“《补充合同》”)中第一条第三款约定：“甲乙双方一致同意：该商品房的实际层高以实际交付为准，该商品房交付时可计产权面积的每层的实际层高大于或等于4.75米的，则乙方对该商品房的层高没有异议，并同意接受。”合同签订后，郭某某按约定向文君公司交付购房款。

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2021年6月30日，建发小区一期14号楼完成竣工备案，建筑类型为公建。文君公司已向郭某某交付房屋。郭某某及文君公司共同对涉案商品房的实际层高进行了实地测量，双方均认可商品房净层高为4.6米，再加上楼板厚度0.1米，结构层高为4.7米。

原告郭某某向法院起诉请求：1．请求判令文君公司支付郭某某《商品房买卖合同》违约损失35,507.3元；2．请求判令文君公司支付此案中所产生的评估费、诉讼费及其他全部费用。

一审法院认为，本案争议焦点为：1、文君公司是否存在违约情形；2、若存在层高误差，文君公司应承担的违约责任。

郭某某与文君公司签订的《合同》及《补充合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，予以确认，双方均应按约定履行各自的义务。双方在补充合同中载明的“可计产权面积的每层的实际层高大于或等于4.75米”的表述，是郭某某及文君公司对层高的明确约定，当事人违反的，应当承担违约责任。

关于涉案商品房层高的认定。住房城乡建设部发布的国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》中明确正规POS机：“结构层高指楼面后地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。结构净层高指楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离。建筑物的建筑面积，结构层高在2.2米以上的应计算全面积，结构层高在2.2米以下的应计算1/2面积。”因此，本案所述“该商品房交付时可计产权面积的每层的实际层高大于或等于4.75米”，该“可计产权面积的实际层高”应理解为结构层高，即包含楼板厚度。本案文君公司出售给郭某某的房屋层高，经双方实地测量为4.7米，该层高与双方约定的层高4.75米不符，亦超过法律规定的误差范围。虽文君公司辩称实际层高“4.75米”系笔误，应为4.7米，但其提供的证据不足以证实其主张的事实，一审法院对该抗辩主张不予采纳。文君公司对商品房层高设计的变更未按合同约定通知郭某某，属违约；因不符合合同约定的层高，对房屋的使用价值有一定的影响，文君公司对此应承担相应的违约赔偿责任。

关于违约赔偿责任问题。郭某某主张文君公司按房屋总价款的10%承担违约责任。现行法律及双方签订的合同中未对层高的违约赔偿责任作出明确约定，一审法院认为应结合房屋价格、居住功能方面影响、层高误差比例、违约过错程度、公平原则等因素综合考量违约金数额。本案中，合同约定层高为4.75米，实际层高为4.7米，两者相差0.05米，层高误差比绝对值为1.05%；虽然本案免费POS机中层高已达到国家规定普通住宅层高标准2.8米，但是层高对涉案商品房可做loft户型使用的初衷影响较大，高度对房屋总价的影响与面积对房屋总价的影响权重相同，参考面积对房屋总价款的影响权重百分比为100%，酌定高度对房屋总价的影响权重百分比亦为100%为宜。故涉案房屋因层高误差导致损失为1.05%×100%×355,073元=3,728.27元。综上，文君公司因违约应赔偿郭某某损失3,728.27元。

一审判决：文君置业有限公司于本判决生效后三日内给付郭某某违约金3,728.27元。

一审判决后，原告郭某某不服提起上诉。

二审认为，本案的争议焦点为：郭某某要求文君公司支付诉争违约金35,507.3元应否予以支持。对此，关于文君公司是否违约一节，诉争合同约定案涉房屋层高为4.75米，而案涉房屋实际层高为4.7米，且有设计图纸为凭，误差比为1.05%，属于履行合同义务不符合约定，文君公司对此应承担相应的违约责任。鉴于双方在诉争合同中未对层高减少的违约责任作出明确约定，而案涉房屋的层高已无法改变，不具备采取补救措施的条件，郭某某要求文君公司赔偿损失于法有据，应予支持。文君公司主张合同存在笔误且以细微误差为由不同意承担违约责任，依据不足，二审不予采信。

关于赔偿损失的标准，实际层高的减少致使房屋的可使用空间相应减少，客观上给购房者造成一定损失，而损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，本案中，诉争合同中未约定此类情形的违约金数额或者计算方法，郭某某亦未充分举证证明层高减少对其产生的实际损失，郭某某将商铺定价系数法作为计算实际损失的依据且要求文君公司按照总房款的10%标准支付违约金，缺乏事实依据和法律依据，二审不予采信。结合在案证据情况，一审法院基于诚实信用和公平原则，综合房屋价格、层高误差大小以及文君公司的违约程度等因素酌情确定的违约金数额并无不当，二审予以维持。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

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