拉卡拉代理：老房装电梯，背后纷争多

老房装电梯，背后纷争多

老房加装电梯本来是一件喜事，某楼栋的住户却因加装电梯引起邻里纷争，最终演变到泼漆、放火。业主与物业的对立也激化到无法调和。为何喜事变纷争？

案情回顾

泰祥和小区是一个修建了20多年的老小区，每栋都有6层。建成时，小区还属于市里的高档小区，但随着时光流逝，小区逐渐破败。尤其随着业主年纪越来越大，上下楼成了他们出行的一大困扰。于是这些年，是否安装电梯就成了小区业主间最常提到的话题。

一部电梯虽小，能够让住户达成加装电梯的共识却并非易事。这不，3号楼加装电梯就遇上个“钉子户”。一开始征求意见时，低层住户就对加装电梯是否会影响通风和采光、是否会增加噪音等提出质疑。针对业主反映的问题，房管办、街道、社区也进行了回应，不仅对电梯公司进行专业资质评估，还通过科学规划电梯选址，尝试以技术手段解决居民心中的疑虑。但就在楼栋业主逐渐达成共识的时候，底层的业主赵女士仍然强烈反对装电梯。

赵姐，我们还是想和你再沟通一下，你看6楼的住户要出5万多，二楼的也要出1万多，你的情况单元的其他业主也知道，大家商量，已经同意你家可以只出1000块钱，这事就能办成，你看行吗？赵姐，我们还是想和你再沟通一下，你看6楼的住户要出5万多，二楼的也要出1万多，你的情况单元的其他业主也知道，大家商量，已经同意你家可以只出1000块钱，这事就能办成，你看行吗？

不行，不行，肯定不得行哈。我住一楼又用不上电梯，要我出钱完全没有道理。

赵姐，这样，我是5楼的住户，这1000元我替你家出了，行不？

你替我出，没这必要。再说了电梯里的广告屏有可能发出噪音，影响我家孩子休息，咋办？

电梯里的广告也是降低电梯运营成本，这你要理解。

我不能理解。你们要加装电梯，除非从我身上踏过去。

大家起初以为赵女士只是说了句玩笑话，但随后赵女士的行为让3号楼加装电梯的事暂时搁浅。原来赵女士在楼栋公开投票大会上撕碎了自己的票。这还不算，赵女士的丈夫还试图用打火机烧着投票箱，最后业主报警，警察到了这一场闹剧才宣告结束。票没投成，人心也散了，业主群里再也无人提起加装电梯的事。后来，2楼退休的老王按捺不住了，他自告奋勇上门征集意见，除了赵女士家不同意外，其他业主都投了赞成票，加装电梯的事情可算是告一段落。虽然赵女士一家以此为由拒缴物业费，着实让物业服务公司头疼。

可是好景不长，一天早上，业主发现整个电梯间竟然被泼满了红色的油漆！物业查看监控发现，原来是赵女士的大儿子回家后，不知道赵女士添油加醋跟他说了什么，小伙子半夜拎着两桶油漆就进了电梯开始“创作”。这下业主们炸了锅，一致要求严肃处理此事。物业报警后，警察对赵女士的大儿子作出了行政处罚。这下终于起了效果。赵女士一家终于安静了，不久后赵女士就将房子出租给了租户，从此在3号楼销声匿迹。

时光飞逝岁月如梭，转眼过去了五年。五年中小区业委会运营得逐渐成熟，专项维修资金也逐年水涨船高。五年了，电梯已经开始存在老化问题，大家在电梯大修的事项上也比较顺利地达成了一致。只是业主们万万没想到，等了好多天重新运营起来的电梯，竟然莫名其妙多了一部刷卡机。业主们群情激奋地找物业讨要说法。

（七嘴八舌的声音。）

你们物业凭什么不通知业主就私自安装刷卡机。

拆了，拆了，业主没有同意就不能安。

物业太霸道了。

物业必须给说法。

大家安静听我说。物业这样做也是出于安全考虑，安装了刷卡机，以后你们业主刷卡只能去自己的楼层，这样一来就增加了小区的安全系数嘛。

物业工作人员的回答，一部分业主也表示能理解，但更多的业主无法接受。莫名其妙增加了一部刷卡机，事先并没有经过业委会，办卡也还要另外交钱。这期间，还发生了4楼住户没有按时缴纳物业费，物业人员没有提前沟通就直接取消了住户的刷卡权限，导致这家住户无法回到自己家的事情。这事一出，业主们开始抗议，认为物业就是为了收物业费才搞的这么一出。其实这些年，物业和业主们小矛盾有，但是磕磕绊绊也这么过来了。可这次物业不声不响就装了刷卡机，方式粗暴也缺乏沟通，业主们实在无法接受。经过业委会会议决议，超过三分之二的业主不同意加装刷卡机。3号楼的业主们也打算派代表和物业谈判，实在无法解决的话，他们决定用法律的手段解决这事。

【文中人物、公司名均系化名】

嘉宾解读

成都市成华区司法局 副局长 胡波

四川伟旭律师事务所 律师 汤洵

Q

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泰祥和小区3号楼要加装电梯，根据《中华人民共和国民法典》的规定，业主需要履行哪些程序呢？

A

旧小区加装电梯，需符合民法典等相关法律的规定，根据民法典第278条pos机刷卡的规定，旧小区加装电梯，属于“改建、重建建筑物及其附属设施”，需要由业主共同决定，也就是由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

Q

本案中，赵女士的大儿子向电梯泼油漆的行为如何评价呢？

A

民法典第一千一百六十五条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”赵女士的大儿子采取向电梯泼油漆的方式，故意损坏了电梯，依法应当承担侵权责任。赵女士的大儿子依法应当恢复电梯的原状，或者向全体业主进行赔偿。

同时，由于赵女士的大儿子的行为极端，造成了社会不良影响及财产的重大损失，因涉及寻衅滋事、故意毁坏财物等被行政处罚。若其行为进一步升级，甚至可能被追究刑事责任。

Q

在本案中，赵女士不同意加装电梯，应当通过什么途径表达自己的意见呢？

A

案中，赵女士对加装电梯持反对意见的，应当通过合法的途径表达反对意见，而非通过烧票箱、泼油漆等极端行为。合法表达意见的方式包括：

第一，参与业主表决，通过表决表达反对的意见。

第二，根据成都市《关于进一步促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见》的规定，增设电梯协议和方案由增设电梯住宅所在社区居委会在拟增设电梯单元楼道口、小区公示栏等位置公示决议结果10天，在公示期内，赵女士作为对增设电梯受到影响的利害关系人，可以提出实名制书面反对意见。赵女士在公示期提出异议的，业主可协商解决增设电梯过程中的利益平衡、权益受损等事宜。业主协商不成的，社区居委会应组织调解。业主拒绝社区居委会调解或经调解仍未达成一致意见的，属地街道办事处应搭建平台，召开协调会进行调解。社区居委会和街道办事处应出具相关调解情况记录。调解成功的，社区居委会、街道办事处应对申请人递交的增设电梯项目申请资料予以盖章确认。

第三，若赵女士至此仍有异议的，可通过法律途径解决。

Q

本案中，赵女士能否通过拒缴物业费的方式对抗3号楼加装电梯的决议呢？

A

答案是不能的，赵女士拒缴物业费的行为缺乏法律依据。根据民法典第944条第一款的规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。

从法律关系上来看，赵女士及家人不满加装电梯的决议，是与其他业主之间的争议，与物业服务不是同一法律关系，在物业服务公司提供了服务的情况下，赵女士不能以此为由拒交物业费。

Q

本案中，3号楼的电梯中设置了广告，那么广告收益应当归属于谁呢？

A

根据民法典第271条规定：“业主对于建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”小区的电梯属于共有部分，应由业主共有和共同管理。另外，根据民法典第282条的规定：“物业管理公司等单位利用业主的共有部分所产生的收入，在扣除合理成本后，应当属于业主共有。”因此，小区电梯内的广告位、广告牌等出租后获得的收益，在扣除物业管理的合理成本后，归业主共有。

Q

加装的电梯需要维修，那维修的费用应当由谁来承担?

A

电梯属于共有部分，由业主共有和共同管理。本案中，由于电梯系业主加装的，不存在开发建设单位的质保期，电梯发生故障时，在对费用承担没有约定的情况下，由相关专有部分业主共同承担维修费用。

具体承担方式为：若小区已建立住宅专项维修资金的，可以按照国家和本市住宅专项维修资金管理的相关规定申请使用；未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足的，对费用承担有合同约定的，按照约定承担；没有约定或者约定不明确的，由相关业主承担。

可能会有朋友有疑问，物业公司是否有承担小区电梯维修费用的义务呢？这个问题，同样需要看业主和物业公司是否有关于维修费用承担的约定。若双方约定由物业公司承担维修费用，属于有合同约定的情形，维修费用由物业公司承担。但若没有约定，由于物业服务不包括共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，维修费用由业主承担。

Q

物业公司加设电梯“刷卡机”的行为，是否侵害了业主的合法权益呢？

A

小区物业公司利用电梯刷卡器，以达到其他目的的现象时有发生。电梯属于业主共有部分，本案中，物业公司未经法定的表决程序，私自加装刷卡器，甚至采取与缴纳物业费进行捆绑的行为，侵害了业主的合法权益。

电梯内安装刷卡器，属于对物业管理区域内改建、重建建筑物及其附属设施的事项，同样，根据民法典第278条的规定，需由特定比例的业主参与表决，否则构成违法加装，业主有权起诉申请拆除。

Q

物业公司取消4楼住户的刷卡权限有法可依吗？

A

民法典第九百四十四条规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”物业不得暴力催缴，或变相以暴力催缴物业费。本案中物业人员没有提前沟通就直接取消了住户的刷卡权限，导致其半夜无法回到自己家，显然属于变相暴力的行为。

即使业主未缴物业费，物业公司可以通过诉讼追缴物业费。利用电梯卡捆绑物业费的方式，违反了《民法典》规定的同时，还有可能面临有关部门的行政处罚。

生活就是面对问题解决问题的过程。3号楼加装电梯背后，故事不可谓不多。我们也期望，在遇到这种事情，物业和业主都能控制情绪妥善解决，毕竟人和才是和谐，才是幸福所在。

编辑：盖丹阳

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