拉卡拉智能POS机：欠债未还，名下房产低价转让恶意转移财产，该拿什么来治？

欠债未还，名下房产低价转让恶意转移财产，该拿什么来治？

来源：台海网

台海网11月30日讯（海峡导报记者陈捷林彬彬通讯员湖法/文陶小莫/漫画）为了逃债，女子将名下房产低价转让；房产两度易手，最终购房人是否“善意取得”？债权人能不能把已过户的房子“追回来”？

近日，湖里区人民法院审理了这样一起债权人撤销权纠纷案。最终，法院一审判决认为，房产第一次过户是恶意转移财产，但第二次过户时的购房人是“善意取得”，可以保留房产。

事件欠债未还，名下房产低价转让

女子阿玲低价转让房产，与一起民间借贷案件有关。原来，阿玲此前曾向黄女士借款共计40万元。后来，因阿玲未能按约定还款，2018年2月，黄女士将阿玲起诉至湖里区人民法院，当时法院依法判令阿玲应返还黄女士借款本金37万元及利息。

判决生效后，2018年6月，黄女士向湖里法院申请执行。

然而，在执行过程中，黄女士发现，阿玲名下的一套房产经过两次易手。第一次过户，是早在2016年，阿玲就将自己名下位于湖里区的一套约60平方米的房产低价转让。当时，她以明显低于市场的价格转让给阿敏，一套房子总的售价仅30万元！后来，该房屋变更登记至阿敏名下。

第二次过户，2017年3月，阿敏又将该房屋出卖给案外人阿珍。现在，该房屋登记在阿珍名下。此外，2017年11月，阿玲又将其名下车位卖出。

为此，黄女士将阿玲告上法庭，并将阿敏和阿珍都列为案件第三人。

焦点两度易手，购房者知不知情？

黄女士起诉说，阿玲和阿敏是亲戚，阿玲一直都还住在那套房子里。她明知自己负债，还将名下房产以极低的价格转让，导致现在她名下没有任何财产可供执行，阿玲这种逃避债务、积极减少财产的行为，已经严重损害了债权人的合法权益。

因此，黄女士向法院提出诉讼请求，请求判令撤销阿玲与阿敏于2016年1月签订的《存量房买卖合同》及阿敏与阿珍于2017年3月签订的《存量房买卖合同》；并判令阿玲承担本案财产保全申请费。

庭审期间，被告阿玲未做答辩，阿敏也未作陈述。

不过，案外人、最终的购房人阿珍说，这套房产她是花262万元购买的，这是正常的市场交易价格。

阿珍还说：“我只是通过中介购买了登记在阿敏名下的案涉房屋，我并不认识阿敏和阿玲，根本不清楚也无从得知她们之间的债权债务关系。即使阿敏和阿玲的买卖合同被撤销，我已经支付了合理对价、办理了过户手续，在购买房屋时并不存在恶意或恶意串通，属于善意取得。”

判决善意取得，购房人可保留房产

湖里法院经审理认为，阿玲在负有债务的前提下，以30万元对价将案涉房屋出售给阿敏，属于“以明显不合理的低价转让财产”的行为，该行为导致阿玲至今无法清偿对黄女士负担的债务，侵害了债权人黄女士的利益。阿敏根据交易当时交易地的市场行情，应当意识到该交易对价属于明显不合理的低价，极有可能损害到阿玲债权人的利益。

据此，黄女士请求撤销阿玲与阿敏签订的房屋买卖合同，有事实和法律依据，应予支持。

低价卖房，阿玲与阿敏签订的第一份买卖合同无效，就当撤销。那么，第一个购房人阿敏与第二个购房人阿珍签的第二份买卖合同能否撤销？

对此，法院判决指出，第一份买卖合同应当撤销，被撤销的合同自始没有法律约束力，因此，阿敏此后将案涉房屋卖给阿珍的行为属于无权处分。但是，根据相关法律规定，无权处分并不影响合同的效力。阿敏将案涉房屋转让给阿珍的行为虽构成无权处分，但阿珍受让案涉房屋符合《中华人民共和国物权法》关于善意取得制度的规定，应认定案外人阿珍已经取得案涉房屋的所有权。所以，阿敏与阿珍签订第二份买卖合同无需撤销。也就是说，阿珍可以保留这套房产。

因此，近日湖里法院作出一审判决，撤销阿玲与阿敏签订的《存量房买卖合同》，驳回黄女士的其他诉讼请求。

法官说法

“善意取得”如何认定？

法官说，本案中，判定阿珍受让案涉房屋符合《中华人民共和国物权法》关于善意取得制度的规定，主要基于以下几点：

首先，案涉房屋在阿敏与阿珍签订《房产买卖协议》时，权属登记在阿敏名下，具有相应的公信力，阿敏以自己的名义对案涉房屋实施了无权处分。

其次，并无证据证明阿珍在受让案涉房屋时，主观上知道阿敏构成无权处分，而且无证据证明阿珍对不知无权处分存在重大过失，所以应当推定阿珍受让案涉房屋之时为“善意”。

第三，根据《房产买卖协议》约定，阿珍以263万元对价受让案涉房屋，此后阿珍实际支付了262万元，黄女士对该价格与市场交易价格相当的事实不持异议，该对价并不存在“明显不合理低价”的情形，应当认定阿珍是以合理的对价取得案涉房屋。

第四，根据阿珍提供的不动产权属登记证书证明，案涉房屋已变更登记到阿珍名下。

法官提醒说，因阿玲阿敏二人恶意窜通，损害了黄女士的合法利益，黄女士可另行向阿敏主张损害赔偿责任。

律师说法

恶意转移财产，该拿什么来治？

“遭遇恶意转移资产，应及时行使撤销权。”福建自晖律师事务所主任林敏辉律师说，债权人一旦得知债务人存在恶意转让财产、有可能损害其债权实现的行为大POS机，一定要积极行使，以免错过时机，使损失无可挽回。同时，债权人如发现债务人有转移财产的行为，应立即采取公证、律师见证、拍摄视频、向相关知情人取证等多种方式，将债务人恶意转移资产的行为证据化，以免错失良机。

林敏辉还说，撤销权的行使需符合下列条件：1、撤销权的行使期间为知道或应当知道撤销事由之日起一年。2、债务人主观上具有恶意，即以逃避债务承担为目的，实施了放弃到期债权或者无偿转让或明显不合理的低价转让财产的行为。3、债务人的行为对债权人的债权实现造成了损害。4、受让人具有主观恶意，即明知其受让债务人的财产将使债权人的利益造成损害。

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