pos机怎么用：房叔问答91期｜汉城湖畔2018交房计划！信用卡逾期七次能买房吗？

房叔问答91期｜汉城湖畔2018交房计划！信用卡逾期七次能买房吗？

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问：如何确定开发商没有捂盘惜售，是真的卖完了吗？

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答：现在这个市场，捂盘的可能性并不大，一方面所有的在售房源都走价格备案，房源信息和价格相对透明，同时开发商在销售前也会提前报送销售计划；

捂盘的目的一般都为了高价销售，但现在要求预售证下来后十天内一次性开售，再加上市场行情上行，价格本就不低，大部分开发商还是希望快速销售尽快回款；至于显示有房未备案的可能是预售证没有下来。

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问：龙湖香缇的洋房比一般低很多，不知道是什么原因？

答：从公示的价格看，最近确实不高，昨天的第十八批价格备案消息中，香缇87-127平高层的价格也还好，最低9691块，最高11457块；

（今年第六批商品房价格公示）

另外虽然都叫洋房，但像8 1这种不就是小高层了，你看到的一万二估计是洋房中间层的价格，像顶层和一层这种赠送面积大的，价格和平层差价就很大。

再说香缇本身，小区内环境和物业评价都不错，小区自建西工大龙湖分校，但上学还是比较紧张的，学位还得看开发商有书面的入学协议没；交通上距离地铁一号线长乐坡站和六号线田家湾都还有一定距离，周边沁水新城和恒大绿洲包括香缇前几期都已经入住，社区底商等基本满足生活。

问：咸阳户口可以在沣西新城，秦汉新城等地买房吗？

答：可以买，这个没有限制，不过上述这三个区域倒是没什么房源，沣西这块就一个金科世界城，住宅都售完了二期还没开，现在卖的是临街底商，16000块/平；

秦汉的话洋房和别墅居多，最低的德杰国际城洋房，均价也在一万朝上，至于中天诚品、星河湾这些都是一万五朝上了；泾渭这一块只有隆基泰和万和郡，6000一平，但真的好偏好远。

问：通过竣工验收备案需要那些条件呢？

答：一般的流程是小区竣工后，开发商向住建局&质监站提出竣工验收申请。有关部门在收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收；

上述部门验收过以后出具验收文件，通过后最终拿到竣工验收备案表，这个过程中的变数其实很多，比如小区加盖了，原本25层的多盖了两层，规划不给验收；比如消防通道设计不合理尺寸不够，消防不给验收等等；

当然很多时候开发商、施工方和监理方在对付业主时候，立场是一致的，自家人扣一个章子也是分分钟的事情。

问：没证的西安城城改房敢买吗，房叔怎么看？

答：很多人对城改房有意见也是因为前些年，本地小开发商的城改盘烂尾停工的太多，说到底还是实力不行，通过违规销售回款盖房，一旦不让卖了，就没有资金来源。

但大家也知道三环内几乎没有地，如果想盖楼还是的做城改，比如融创南长安街壹号就是以前徐家寨的地，融创宸院是杨家村的地，万熙天地是北沈家桥的地，群贤道九号是西桃园村的地；

开发商通过完成拆迁安置拿到土地，缴纳出让金然后进行商品房开发，这就是正规的商品房，只不过它这个土地是通过走城改的途径拿来的，这和买房的业主并没有什么关系，再者现在商品房和安置房部分都是分开的，其实也没什么干扰。

至于没证的话肯定是不敢买的，没证的大多是小开发商的项目，现房还好，虽没证但图个价格低还能落一套房子住进去，但期房就要警惕了；至于五年内办证就更不靠谱了，如果能办早办了，五年只是一个托词，一句话总结无证的图价格低必须买现房，是期房还没证的坚决不考虑。

问：信用卡逾期其次贷款下不来，这种情况怎么处理？

答：最好是先去银行查下，一般来说银行不同，对于逾期的次数是不同的，我知道有一个标准叫“连三累六”，即连续有三次逾期或是累计逾期超过六次，申请房贷本身就是大额贷款，，要求还会更严格一些，情况大致分三种：

偶尔有逾期，且时间不长的，可以在还清欠款以后，尽快与银行联系，让银行开具一份非恶意逾期证明，关键时候有用！

逾期记录自还清欠款之日开始，征信污点会保留5年，五年征信记录更新后自动清除，但如果放着不管，5年后逾期记录还会存在。

大部分银行现在只看两年内的逾期记录，所以有逾期，还清欠款以后，保持两年的好习惯，贷款一般不会受到影响。

第二，置业顾问说办不下来，是确实贷款不能办呢，还是因为首付低筛选客户的原因，蓝光因为限价价格一直上不来，开发商会通过首付的比例由高到低这样去安排选房，比如全款第一轮，五成首付第二轮，三成的直接就不通知，有这种可能。

问：请问阳光台365这个小区怎么样？

答：因为这小区就在我家隔壁不远，了解的稍微多一些；这个小区2011年就开始卖，高层、小高层、公寓、联排别墅、底商都有，价格也是从最早的6500送学位到现在的10300多；

周边生活交通方便，北侧汉城湖，东侧大白杨西村安置房，东侧天朗在建项目，西侧金业观湖大第，没有地铁但公交路线多；

小区内部高层楼间距不大，绿化还可以，人车人流，车位价格较高，由于规划有公寓，入住的人很多；户型上设计的很奇怪，要么暗卫很多，要么厨房对着卫生间，要么是刀把子户型，空间浪费大，买阳光台这个小区，户型一定要特别留意。

问：买房买到三桥好还是长安区好？

答：个人觉得长安比城西要好一些，城西未来几年基本都在拆迁改造的阶段，再加上原本区域内企业多，家属区多住的人多，环境并不算太好，无论是道路公园还是大的商业也比较差；

目前稍微好点的大兴新区这个区域，就是紧邻汉城湖这里，但容积率还是偏高，再有就是三桥区域，因为地铁一号线和华润万象城的缘故比较繁华，其他的像阿房一路、大庆路、汉城路两侧，环境都不算太好。

长安区分为三个板块，大学城、韦曲南以及航天城区域，大学城这里因为师大、外院、邮电等学校众多，交通生活人流量都还可以，区域内像万科城润园，悦美国际，雅居乐湖居笔记，以及正在因为交房维权的合能公馆，也都算比较大的项目。

韦曲南区域因为地体二号线的缘故，也比较热闹，有融创南长安街壹号、智慧新城这些，由于周边小区已入住，生活也还算方便，但区域内没有太好的学校；

航天城板块则是属于零配套的区域，目前有房的像红星紫御半山和大华锦绣前城，前者小区房子好但周边被安置房包着，后者周边无遮挡且有地铁四号线，但大华的评价实在是没法说，就看个人取舍了。

问：想了解汉城湖畔烂尾楼今年会重新开工吗？

答：根据开发商周二贴的交房计划书，目前5到10号楼刚完成二次结构工程，窗户大框基本装完，正在做外立面，按照工程进度一期交房时间定在今年的12月30号，但交房条件是：

1、4月交款签合同的，总房源交至85%可领钥匙，剩余房款证件齐全一次性结清；

2、5月交款签合同的，总房源交至90%可领钥匙，剩余房款证件齐全一次性结清；

3、6月交款签合同的，需交总房源100%可领钥匙；

7月1号前没来办理变更合同手续的视为自动放弃，此前协议作废；一期的剩余房源，二期业主可以向一期调换。

问：华安紫竹苑能买吗，会有烂尾的风险吗？

答：现在西安市场的现房极少，基本上都是2020年左右交工的期房，有的现房价格也很高。判断期房烂尾的可能性，一看无证是否齐全，有证就能贷款，资金就有保证；二看工程进度是否正常，三看销售情况如何，卖的好的回款也快。

紫竹苑确实在城南这个区域价格确实不高而且支持公积金；不足的就是没学校，楼间距也不大，旁边的供热公司大烟囱以及周边的城中村，不过朝着欧亚学院那侧的环境还不错；

交房略晚到2020年的下半年，但主体已经封顶了。小区楼位图我这没有，所以9还是11不好判断，得实地去看，楼层建议高一点，因为本身楼间距就一般，高一点采光通风更好。

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