POS机领取：购房过程中，因信用卡逾期引发的个人征信问题

购房过程中，因信用卡逾期引发的个人征信问题

基本案情

1、2015年，甲（卖方）、乙（买方）签订房屋买卖合同，甲将房屋出卖于乙，成交价160万。

合同里关于交易的节点约定：

2015年11月15日之前网签并办理资金托管。乙方在资金托管3个工作日后申请银行贷款。如果由于乙自身原因未能获得贷款，或者获得贷款金额不足的，乙需在资金托管协议订立后5日内自筹资金，并汇入资金托管账户。如逾期款项未能到账，买方两周内自行筹集资金支付款项。银行贷款下放3个工作日过户，过户后15日交房。

合同里关于违约责任的约定：

甲未按期交房，每延期一日，按房屋价格万分之二支付违约金，超过7日的，视为拒绝履行合同。守约方有权要求违约方每日按房屋价格的万分之二支付违约金，催告10日后仍未履行的，守约方有权解除合同并要求房款总价的10%支付违约金。

2、乙于2015年11月6日向银行申请贷款时，因信用卡存在60块的逾期记录，银行无法放款。

3、2015年11月15日甲将情况短信通知了甲，请求将办理时间延期一个月，甲回复“好的，我了解了”。

4、2016年1月20日，甲向乙发出了《解除合同通知书》。

5、2016年1月27日银行贷款到账，2016年2月14日，房子登记在乙名下。

6、2016年3月，乙要求甲交房，甲认为乙违约在先，合同已经解除，诉至法院，要求确认合同解除、恢复房屋登记到自己名下、乙支付违约金20万。

裁判结果

一审的裁判结果：乙赔偿甲违约金7万元，驳回其他诉讼请求。二审维持原判。

法院的裁判理由:

1、根据常规流程，资金托管协议签订后的5天时间不足供银行审查贷款资料及人员资质以便放款，故综合交易惯例及条款约定，应当理解为因买方原因不能贷款的事实得以确认之日起，买方有义务在5天内自筹资金完成付款义务。

2、乙在11月6日获悉因自身征信问题不能获得贷款，有义务确认或消除该事实并在合理的时间内变通履行合同义务。鉴于乙在2015年11月15日向甲发短信，告知己方征信存在问题暂时不能贷款，且表示如在一个月后商贷无法办理则借款支付，甲对此并未提出异议且确认“好的”，应理解为双方对于付款期限及方式已经进行了部分变更，即买方申请一个月宽限期，如逾期款项未能到账，买方两周内自行筹集资金支付款项，而卖方也对此予以认可，故应从2015年12月30日开始起算付款的相关期限。

3、甲通知解约时，已有55万元进入托管账户，之后合同也得以最终履行，从维护交易稳定及是否达到根本违约的角度考虑，之后甲再行解除合同，不予支持。

4、乙在贷款过程中因个人征信问题贷款迟延客观属实，之后虽申请顺延一个月且确认款项不能到账则以自有资金支付，但在该期限内款项客观上未能全部到账，故在合同履行支付款项的主合同义务中存在过错。甲虽同意延迟履行，但并未明确放弃主张违约责任。甲在款项进入托管账户而不存在领取障碍的情况下，之后未及时领款交房也存在一定过错。综合裁量各方的过错程度、相关时间段房价的涨幅以及合同对于违约金的约定以及各方损失，酌定乙赔偿甲7万元。

法律分析

这个案子背后没有复杂的法律规定，合同也约定的明明白白，纠纷都在事实里。问题的症结包括以下几点:

1、合同中关于“银行不批贷”的约定

合同约定：“如果由于买方自身原因未能获得贷款，或者获得贷款金额不足的，买方需在资金托管协议订立后5日内自筹资金，并汇入资金托管账户。”按照常规房产交易流程，资金托管协议签订后的5天时间根本不足以供银行审查贷款资料及人员资质以便放款。这样的约定，如果严格按照合同执行，买方极易违约。

2、关于违约责任的起算日期

决定本案违约起算日期及违约金数额的关键事实在于：乙向甲发了一条短信，说明了贷款不能按时到账的原因以及申请宽限一个月，甲回复了：“好的，我了解了”。这一说一答复就形成了一份新的“合同”，达到了变更合同的效果。有一种误区会认为双方特别有仪式感地坐在一起，在密密麻麻条款后面一起签字盖章的才叫合同。其实合同无处不在，一来一往，双方合意即能形成合同，简单到出门买个包子，一买一卖，买卖合同即告成立。在法律上，合同的形成包含两个过程，“要约”和“承诺”。“要约”可以简单理解为是一方向另一方提出合作条件，询问对方是否接受。“承诺”可以简单理解为另一方同意合作条件，答复提出条件一方。本案中的乙发短信为要约，甲同意性地回复为承诺，如果甲回复的内容为“不，我不同意”，那么后来的合同并未成立，乙违约的期限就提前了至少一个月，双方过错程度及违约金的数额可能就要变化了。

3、关于合同的解除

本案中，甲后来向乙发了一份解除合同的通知，在庭审中主张合同已经解除，这是另一个误区。法律上的合同解除并不是一方通知对方即可解除，除非双方提前在合同中约定单方解除合同的条件，否则单方的告知如果没有对方的同意并不能达到解除的效果（《合同法》第九十三条第二款规定）。但同时，《合同法》第九十四条规定了法定的解除合同的条件，以下四种条件下，可以单方解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。

法务建议

对于购买方，建议个人尽量不要让自己的征信出现问题，信用卡、个人POS机贷款（包括各种借呗、白条、网络平台贷款，只要平台要求同意授信协议中有将征信上报央行的规定都属于）该还的时候按时还，否则逾期记录影响的消除往往需要较长的周期，涉及到大额贷款往往会被设限。准备贷款购买POS机扫码大宗商品时，签合同之前建议先查征信，合同中关于贷款的约定也要留足时间，防止因期限约定太短而承担违约责任。

对于中介方，在贷款买房案件中，建议在签约前了解购房人信息，核实购房人的个人信用并熟悉限贷政策，提供准确的贷款信息并避免作出关于贷款的不当承诺，在签订的买卖合同中约定贷款不批准时双方的解决办法并向双方说明，防止出现纠纷。

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